共有土地消滅...變價分割－專營共有(持分)土地消滅.變價.分割.買斷道路地公設地買斷

一、台灣地區的法拍市場上，近幾年來開始有人在進場買進不動產（尤其是房屋）應有部分（俗稱『持分』）的拍賣案件。以前不動產（尤其是房屋）應有部分的法院拍賣案件，都很少人會去投標應買，主要是因為到法院拍賣買了一個應有部分而與別人一起共有一筆不動產（尤其是房屋）之後，將來並不好處理，而且也不可能搬進去與別人住在一起。那為何近幾年來開始有人在注意並進場買進不動產（尤其是房屋）應有部分的拍賣案件呢？

二、當然目前房價一直走高是原因之一，另一方面則是因為進場買進的人（亦即『拍定人』）愈來愈懂得利用共有不動產（土地、房屋）變價分割的相關法條規定來賣掉他買進的不動產（土地、房屋），而且在買進與賣出之間還可以賺上一筆可觀的價差，相當划的來。

三、民法第824條第1、2項規定：「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。」「分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。」民法第824條第1項規定的就是「協議分割」，同條第2項規定的就是「裁判分割」。裁判分割之中的「原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人」就是所謂的「變價分割」。

四、前述那些到法院標買不動產（土地、房屋）應有部分的拍定人，於拍定點交之後，如果想要請求將共有物分割時，在拍賣標的物為房屋時，往往是無法分割（試想一棟公寓或者一棟大樓的某一層樓，要如何分割呢？），或者拍賣標的為土地時也有可能不適合分割（例如某一塊建地於分割後卻因面寬不夠或者深度不夠而無法申請建築時，還要分割嗎？）。此時該一拍定人如果與其他共有人無法達成「協議分割」時，就可向法院聲請「裁判分割」裡的「變價分割」。

五、此處的眉眉角角就在於：該一拍定人原先向法院標買時是買進「應有部分」，該「應有部分」的價值，依比例計算，往往是低於整個不動產（土地、房屋）的相對價值。可是該一拍定人後來向法院請「裁判分割」裡的「變價分割」時，卻是請法院將整個不動產（土地、房屋）賣出去，而不是賣出各個「應有部分」。此時該一拍定人原本買進的「應有部分」的價值，在後來「變價分割」賣出整個不動產（土地、房屋）時，也會跟著水漲船高，價值增加，就在這裡會賺上一筆可觀的價差。所以說是相當划的來的另類投資方式。

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