你嘛幫幫忙景氣高峰已過你還在用老方法賣房子?2015/06/29(台中房地網)
昨天經過南屯時看見一件透天厝要出售.心裡想去接小朋友下課還有一些時間就繞道而行.剛好看到這一間三大仲介公司聯賣的案子.喔..不..是四家大仲介再聯賣的房子.還有時間就直接參觀了一下看看它們如何賣房子?
首先進門就是兩個仲介人員介紹這一間房子的基本資料土地坪數?建坪?增建坪?還有售價是附近最便宜的(仲介人員) 還有屋主只有賣到這個星期而已 我就問為什麼?(仲介)因為賣不出去屋主就要自已住了 我就問說妳們在這裡守現場來看房子的人多不多?(仲介)今天到現在就你一組客戶而已. 我問既然沒有人來看房子為什麼不用其他的方法來賣房子哪?而且現在看房子的人少很多了.還在用現場銷售的方法會不會太浪費時間了?賣房子一定要在現場才能賣房子嗎? (仲介)公司說這個案子會成交要我們在這邊等買方來看房子
今天早上閒來無事就載小孩去上課. 刻意從環中路繞道到東區建德街看一塊土地. 沿途將自己的思緒放空一下 .忽然之間思緒就回到了一九九二年的時候.
話說當時的時空背景是大家對於房屋公司是相當的陌生的. 當時我們的房屋公司剛好成立. 就鎖定在花蓮縣吉安鄉的光華村做為營業的重點(後續 三十倍農地炒翻天). 個人相信很多的業界從業人員對於戰士授田證是非常的陌生的 . 當時的時空背景是這些老鄉反攻大陸無望且是不可能了. 所以在花蓮地區總共有三個地方因為河川整治後的新生地 .就劃分一公頃一公頃的農地 .來分配給這些勞苦功高的老鄉 .作為戰士授田證的替代方案. 這三個地方別是新光兆豐農場. 理想大地. 光華村等. 我們一開始到光華村買賣農地的時候是從一甲農地兩百萬開始交易的. 因為從來也沒有中人或房屋公司的介入 .所以就這樣把這些不毛之地(石頭地)翻了一番.
有一天. 公司的魏大姊一早來上班就在等代書要來簽約了. 後來聽說她是早上五點半帶看光華農地. 買方立刻付了議價金而且立即到賣方. 那裏將議價金交給賣方轉定成交 .還約買方在早上九點半來公司簽約 . 這還驗證了一句話早起的鳥兒有蟲吃.天道酬勤
網路時代來臨了 恭喜本平台六月分三個物件配件成功2015/06/24(台中容積移轉)
不要把買方握到生鏽 賣方放到過期 2015/06/24
當時機好的時候買方隨處可得 .你就不會在意手邊的買方是否看中意這個物件 .因為他自然的隨著時間的增加不知不覺就會成交了. 因為物件隨著時間的累積(增值)就會有人來買了. 這就是我們說的渾渾噩噩冒泡法(自然成交法) 但是賣方卻很少開發不易. 相反的當時機反轉時如果你還是使用相同的方式作業的話 哪麼交易的機會將會減少. 這個時候買方減少預期價格即將下跌. 賣方卻還在堅持過去的價格 交易量明顯減少許多. 業者收攤的收攤 關店的關店業務離開這個行業的明顯變多了. 你想想是不是很像目前的情形哪?
苦日子來臨時 你準備好了嗎?2015/06/23(台中道路地買賣)
這一波房地產景氣從2003sars開始一直持續到了去年.從內政部實價登陸交易查詢系統即可以看出在去年的三- 六月就沒有創新高價的出現. 這說明了一件事就是房地產景氣高峰已經結束了. 身為房地產的從業人員你準備好了因應不景氣的來臨嗎?還是????????
從2008年開始各國央行調降存款利息開始製造了這一波史無前例的房地產景氣. 造成全球房地產的超級泡沫. 也為執政者帶來史無前例的煩惱(房價太高)引起的民怨 .各國政府也不約而同的推出打壓房價的措施. 但是好像也多沒有什麼作用. 因為利率太低了資金沒有出口(投資的機會). 但是最近的房價下跌也預告了利率即將調高的預期心態. 敏感的投資者就率先減持手邊的案件而造成房地產價格的下跌詳如(商品的特性是上漲時助漲大家一窩蜂採買(房地產價格高峰已過) http://chun0937238256.pixnet.net/blog/post/50152440
前幾天到南屯市場看到一群人在圍觀.大概有二三十人之多我好奇的繞進去看了一下.原來是賣魚的攤商在桌面上擺了花枝三條還蠻大的.起價是500元開始喊價.老闆說話還蠻優默的.(以下是台語轉述)他說花枝這麼大隻不是常常有.外面一隻賣200.我這3尾賣500元.有人要麼?沒人麼這樣各加一尾4尾一樣500元有人麼?沒人麼這樣各加一尾5尾500元.才一下子就6個人掏錢出來買.難怪這一攤生意這麼好.具了這麼多的人氣再看他表演.自以為搶了便宜的客人把大把大把的鈔票送給了攤商.
所以撿到便宜是每個人心中永遠的最愛.就像這位攤商老闆就充分的抓住客戶的心.難怪就他的人潮最多了.聽附近的攤商說每個星期六就這一攤生意最好.所以生意好不是沒有原因的.就他掌握了人性的弱點貪小便宜的心態而已.話說最近處理一塊小小的建地.買方是投資客.我一個 同行說那麼小的建地怎麼會有人買.買來幹什麼?我就分析給他聽1.附近內政部時價登錄交易網紀錄的一筆交易紀錄103/03地坪34平每坪是41萬元成交2.這一筆地左鄰右舍都已經蓋好了也不需要做畸零地的合併了.3.一坪才不到20萬元是不是很便宜4.投資客是會聞錢的味道不划算他會投資嗎?5.這一塊地的另一個買方就在臨地.只是他一時湊不了那麼多錢而已.
所以當市場買賣易主的時候.如果你還是用以前的方法.投資客給你案子賣.時間到了就自然成交的心態(價格上漲)糊裡糊塗的就有業績了(天上掉下來的禮物).那麼你就會像是沙灘上的浪就那麼一瞬間的浪花而已....想在這個行業生存.你就必須要對你的賣方議價再議價.沒有賣不掉的房地產.只有賣不出去的 價格.為了迎接美好的明天大家一起努力加油吧!
雖然離開房地產這個行業已經快要八年了. 重新再回到這個行業有些期許與感到重新出發的感覺.到公司上班也二十來天了.終於在第三個星期冒了一個不折傭的6%小泡. 雖然是小小泡 . 但是過程也是彎彎曲曲顛顛坡坡的. 蠻有題材性的. 這一個案子曾經是某大仲介公司委託未出售的案子. 是一個朋友介紹的. 也是來公司上班的第一個委託專任案件 .原先業主請我估價. 到內政部實價登陸查詢網拉了交易紀錄. 就到業主那裏 報告國豐街一坪行情在四十一萬左右 .但是這只能做參考而已經過協商的結果委託價368萬元 .開價398萬(每
坪25.3萬元) . 當委託簽好之後我就問了業主如果有買方出價什麼價格可以收斡旋?買方答了一句不要差太多就收來談. 買方說臨地有購地意願.
經過和臨地的聯繫才知道原來它們有意願但是沒有資金. 還丟一塊龍井的共有土地要出售才有資金來買土地. 後來到龍井土地處找了其中一個共有人詢問是否有購地需求?他僅說土地我在使用稅金是大家在分
東區店面月租金120萬下殺50萬. 你對房地產後市的看法 ? 近來一篇房地產東區店面月租金從120萬下殺到50萬. 如果你是房地產的投資者 .從業人員. 開發商. 對於這則新聞還是無動於衷那麼你將會吃大虧了.
筆者最近幫一位朋友找透天住家為南屯附近的區域客. 預算在1000-1200萬左右. 需要烏日. 南區. 南屯等附近皆可.但是筆者發了三天的時間上網到或縣場找但是找不到三間的透天厝. 可以推薦給我的客戶. 原來這一區的透天厝已經不是我認知的價格了. 但是有一個恨特殊的現象是當筆者在這個地方找物件時.有很多的透天店面是在招租的 .但是看起來要出租的時間是已經有一段時間了. 有一間仲介說.這一間原先每月出租3萬多元現在2萬元就要出租了.但是還是乏人問津. 可見民間的消費狀況是不好的. 而支撐房價的租金是下跌的. 那麼房價還是高掛天際你說未來會如何 ???/
各位應該知道衡量房屋價值的利率還原法和收益還原法. 其中收益還原法就是衡量租金收益對於房地產價值的最重要因素.當租金越高房價也相對越高. 假設租金都可以打四-六折 . 哪麼房價有什麼理由不能打四-六折ㄋ. 至於壓垮駱駝的最後一根稻草就是利率. 不動產估價的利率還原法就是以利率來推算房地產的價值. 當利率低時房地產價值高. 利率提高時房地產價值降低 所以當有人問你對於房地產未來的看法 你覺得??????
商品的特性上漲時助漲 大家一窩蜂採買(房地產價格高峰已過)2015/06/11(共有土地使用)
商品的特性是上漲時助漲 大家一窩蜂採買 需求忽然之間大量增加 供給落後來不及生產 下跌時需求減少買方縮手但是供給仍然持續增加 預期價格會繼續下跌 但是市場僅剩自用的需求者買方一夕不見了市場充滿買賣之間的糾紛 供給方因為財務壓力最後不得已只好擺爛 房地產本身就是商品之一 他仍然擺脫不了商品的特性(漲時助漲 跌時助跌 )
這幾天本人接受客戶的委託特地到內政部不動產交易實價查詢服務網查了幾筆的資料都有一個共通的特性就是交易的高價點已經經過了 而且是一去不回頭了 其中一個特點就是登陸的價個不在創新高價了 開價幾乎都市以登陸價格當參考甚至比登陸價格還低的開價比比皆是 這說明賣方在交易過程中是處以劣勢的 況且開價和交易價個仍然有15-20%的落差
1.西屯區西屯段845-9地號等兩筆345.45坪每坪63萬元成交買方陳**2015/06/03
2.西屯區福興段191地號90.09坪每坪66.6萬元成交買方永@資產2015/06/03
1.北屯區倡和段194.195地號兩筆共255.22坪每坪73萬元成交2015/05/31
2.北屯區太祥段126地號1079.93坪每坪49.8萬成交2015/05/31買方櫻@建設
歡迎大家加入台中房地產交流line id:chun5328
感謝21世紀不動產配對成功 才4個小時就收斡旋了.不要把妳的買方握到生鏽 賣方放到過期
不要再推銷了.謝謝大家!好案子大家再配合看看!
.南屯區新富段405.406兩筆地號合計165.14坪每坪31.5萬元成交買方黃**2015/06/30如下
昨天到單元三南屯永春路&永春東七街附近繞圈子.看到一些要出售土地的看板.土地價格感覺不在貴鬆鬆了.而且價格也比以前開價大概下跌了將近16-18%左右.之前永春東七街要找開價50萬左右的案子機乎是不可能的任務.現在不用殺價開價就是48萬.還可再議價.而地點偏一點的開價只有38萬而已.還可以議價.通常開價和成交的價格是10-15%的議價空間左右那.....
房地產是經濟活動的相對落後指標.如果房地產步入價格的修正.通常來說都會有一段相當長的陣痛期.而且這是多數人的夢靨.就像是1992年那一波時間修正了11年從1992到2003年價格修正了6-7成.20來萬的華廈在2003年時只要5-7萬就可以買到了.但是也不見得有人會買.......
〔記者蔡亞樺、何世昌／台北報導〕台北市關渡自然保留區擁有紅樹林等豐富的自然生態，北市議員接獲陳情，政府在七十五年劃定關渡自然保留區，其中涵蓋約八公頃的私地，北市府還未經同意建防潮堤，地主無法進入使用，五十多位受害地主控訴政府「強佔」廿九年。北市府證實，全市將有一○八公頃河川區私地可辦理容移，中央已公告容積移轉換算公式草案，待開會討論公告後，今年底可望實施。
都發局科長王冠斐說，由於全台這類狀況非常多，為訂定執行辦法，經濟部水利署五月十二日邀六都召開第一次會議，近期再找各縣市討論，若順利的話，內政部與經濟部發布公告，今年底有機會實施河川區私地申請容移。北市水利處昨表示，全市河川區用地約一百廿六公頃，私有地則為一○八公頃皆可辦理容移。
北投區關渡段一小段五三七號等卅八筆土地、約八公頃，分屬五十多位私地主，均位在河川區內。李慶元指出，北市府先在四十八年未取得地主同意興建防潮堤，政府七十五年劃定為關渡自然保留區，今年又依濕地保育法被納入國家級重要濕地範圍。
〔記者徐義平／台北報導〕房市氛圍差，建商標地態度保守，反觀壽險卻帶頭衝！高鐵局昨標售高鐵台中、台南站特定區計7筆土地，最終僅吸引4封標單，由新光人壽砸下10.48億元以區域行情價標得台中站特定區2筆土地，其餘5筆土地均因無人投標而流標作收，整體標脫率不到3成，溢價率更不到1%。
昨日高鐵標售土地包括台中3筆、台南4筆，兩站區標售面積合計達1.12萬坪，合計標售底價達17.78億元。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，昨日僅台中市烏日區新長壽段87及90地號標脫，標脫土地面積各約1500.08坪及2189.33坪，每坪標脫單價各約 28.58萬元、28.27萬元，由新光人壽砸下10.48億元一口氣在高鐵台中站特定區拿下3689.4坪。
此次更是新光人壽首次跨出雙北市獵地，根據信義全球資產統計，新光人壽近3年投入土地（包括地上權案）的金額，總計約77.59億元。不過，過去庫存全數集中雙北市，此次布局高鐵台中站區，也是首次跨出雙北市。
