專營共有(持分)土地消滅.變價.分割.買斷 道路地 公設地買斷

          共有意指一樣東西之所有權為數人共同享有，有別於通常所見一樣東西之所有權為單一個人享有之單獨所有。

理論上，不管動產或不動產均可成立共有，但日常生活中則以不動產中之土地之共有最為常見。而其共有型態分成三種

※分別共有　

                                                                        國私共有土地辦理共有物分割作業要點 

一、財政部國有財產局（以下簡稱本局）管理之國私共有土地，除全筆屬
    都市計畫公共設施用地外，得就一筆或數筆併同協議辦理共有物分割
    （以下簡稱協議分割）。
    前項公共設施用地經他共有人承諾負擔全部複丈費及登記費者，得辦
    理協議分割。

二、協議分割之共有土地，已供公共使用或部分屬都市計畫公共設施用地
    ，應先辦理標示分割登記，並維持原權利範圍，僅就非供公共使用及
    非屬都市計畫公共設施用地部分協議分割。

三、協議分割分配之國有土地位置，以臨街、地形完整、易於管理使用為
    優先。

四、協議分割之共有土地上有設定抵押權者，應先徵得抵押權人同意，轉
    載於原設定人分割後取得之土地上。

五、協議分割之共有土地位於同一直轄市或縣（市）者，以國有原權利範
    圍相等之面積或當期公告土地現值為分配原則，分配之公告土地現值
    不足或超過時，應互以現金補償。但他共有人現有持分係政府機關或
    國營事業機構原以特定位置出售或贈與者，按該位置依原權利範圍相
    等之面積分配該共有人，互不補償。
    前項協議分割應簽訂協議書（格式如附件），須互以現金補償者，應
    俟補償後，再簽訂所有權分割契約書，辦理登記作業。
    第一項補償標準如下：
  （一）如分割後面積增減在一平方公尺（含）以下者，以所有權分割移
        轉登記時之當期公告現值計算之。
  （二）如分割後取得之面積增減在一平方公尺以上者，依本局估價程序
        辦理之。
    協議分割之共有土地位於不同直轄市或縣（市）者，以雙方原有土地
    價值為分配原則，其土地價值依本局估價程序辦理之。分配之土地價
    值不足或超過時，應互以現金補償。

六、協議分割之複丈及登記等費用，除第一點第二項規定外，依各共有人
    應有部分比例分擔。

七、他共有人訴請法院判決共有物分割時，得按第三點及第五點規定之分
    配位置、分配原則提出分配方案答辯、和解。

八、協議分割由共有土地所在地辦事處、分處辦理。協議分割之共有土地
    有數筆，分屬不同辦事處、分處轄區者，由主辦之地政事務所所在之
    辦事處、分處辦理。

九、國、公共有及國、公、私共有土地協議分割，得比照本要點規定辦理
    。

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   之前有一位新來的同事從事房地產的業務時間還不是很長.只有兩個多月的時間.但是運氣還算不錯一個案子成交就要冒泡了.而且還約了買.賣雙方當面喬價格(膽子真是大)後來聽說案子是成交冒泡了.但是傭收好像只有一點點而已.後來開會時聽經理的檢討會才知道原來買.賣雙方的業務把客人的意思聽錯了.買方是買清.賣方是賣清的.當買賣雙方當面談價格時雙方談成了價格.但是服務費竟然沒有談到.主管硬喬了半天只有紅包12000元(買賣方各6000元)而已.對於一個500多萬的案子是不成比例的.

  筆者個人的經驗是當買.賣雙方要見面時就只有兩種狀況.一.價格拉不上來也議不下去.而且是為了要硬要成交只好死馬當活馬醫.把服務費拿出來和買.賣方三方做交換.促成案件的成交.收起微薄的服務費(折傭促成交易)  二.就是買.賣雙方見面簽約.傭收在簽約時已經全部談好了.雙方見面就是愉快的來簽約和收取現金.交付權狀和證件.而且還要聽取代書的報告整個過戶的流程.對於一個業務人員來說服務的優劣會造成報酬多寡(傭金高低).只有真心努力的付出客戶才捨得付出對等的報酬.為什麼一樣的是案件成交了有些同是可以收到6%的服務費.有些同事一樣成交了確是只有寥寥可數的12000元?這其中存在著沒有人要告訴妳的祕密.單靠你自行摸索可能要花費相當長的時間才可以想通.這其始只是江湖一點結攻破不直錢罷了.凡是人多有節儉的習性付出當然是越少越好.得到總是期待越多越好.這就是人性!

    當你的案件價格成就了(價格達成)不要急著約買.賣雙方來簽約.這中間還需要做個小動作也就是幫買方再議價.幫賣方在吊價.無論是事前的預留空間或是事後的價格調整.這個動作絕對會讓你的買賣雙方心理面感覺非常的窩心的.當這割動作完成了個人相信你的服務報酬是不會太少的.因為你的買方會認為在這個交易過程你是處處協助他的.而你的賣方也會有相同的感受.下次當你的案件成就時記得.冒泡再等等 傭收談好了再上.

一、台灣地區的法拍市場上，近幾年來開始有人在進場買進不動產（尤其是房屋）應有部分（俗稱『持分』）的拍賣案件。以前不動產（尤其是房屋）應有部分的法院拍賣案件，都很少人會去投標應買，主要是因為到法院拍賣買了一個應有部分而與別人一起共有一筆不動產（尤其是房屋）之後，將來並不好處理，而且也不可能搬進去與別人住在一起。那為何近幾年來開始有人在注意並進場買進不動產（尤其是房屋）應有部分的拍賣案件呢？ 

二、當然目前房價一直走高是原因之一，另一方面則是因為進場買進的人（亦即『拍定人』）愈來愈懂得利用共有不動產（土地、房屋）變價分割的相關法條規定來賣掉他買進的不動產（土地、房屋），而且在買進與賣出之間還可以賺上一筆可觀的價差，相當划的來。 

三、民法第824條第1、2項規定：「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。」「分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。」民法第824條第1項規定的就是「協議分割」，同條第2項規定的就是「裁判分割」。裁判分割之中的「原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人」就是所謂的「變價分割」。 

四、前述那些到法院標買不動產（土地、房屋）應有部分的拍定人，於拍定點交之後，如果想要請求將共有物分割時，在拍賣標的物為房屋時，往往是無法分割（試想一棟公寓或者一棟大樓的某一層樓，要如何分割呢？），或者拍賣標的為土地時也有可能不適合分割（例如某一塊建地於分割後卻因面寬不夠或者深度不夠而無法申請建築時，還要分割嗎？）。此時該一拍定人如果與其他共有人無法達成「協議分割」時，就可向法院聲請「裁判分割」裡的「變價分割」。 

五、此處的眉眉角角就在於：該一拍定人原先向法院標買時是買進「應有部分」，該「應有部分」的價值，依比例計算，往往是低於整個不動產（土地、房屋）的相對價值。可是該一拍定人後來向法院請「裁判分割」裡的「變價分割」時，卻是請法院將整個不動產（土地、房屋）賣出去，而不是賣出各個「應有部分」。此時該一拍定人原本買進的「應有部分」的價值，在後來「變價分割」賣出整個不動產（土地、房屋）時，也會跟著水漲船高，價值增加，就在這裡會賺上一筆可觀的價差。所以說是相當划的來的另類投資方式。

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共有土地之協議分割

一、意義
　　協議分割意即全體共有人同意按其應有部分比例，分割共有土地成為數個產權獨立之單獨所有狀態，即共有人全體協議共有土地之分割方法；然而既曰協議而非決議，分割協議即須經全體共有人同意，方生效力，蓋協議分割共有物係處分行為，應經全體共有人同意始生協議分割之效力（最高法院七十二年台上字第二三八二號判決）而無土地法第三十四條之一第一項之適用，亦即土地法第三十四條之一第一項所稱之處分，不包括分割行為在內，不得以共有人中一人之應有部分或數共有人之應有部分合併已逾三分之二，即可不經他共有人全體之同意，而得任意分割共有物（最高法院七十四年台上字第二五六一號判例）。此種分割方法涉及全體共有人之意願及利害關係，雖較為平和及迅速，但若有人堅持反對，即使僅有一人，都將無法以此方式達成分割。此外，協議分割契約並非要式行為，只要有證據可以證明全體共有人之協議即可（最高法院五十七年度台上字第三四三七號判決參照）。
二、不能協議分割之土地
（１）依土地登記規則第一百三十六條之規定：「土地法第七十八條第八款所稱限制登記，謂限制登記名義人處分其土地權利所為之登記。前項登記包括預告登記、查封、假扣押、假處分或破產登記及其他依法律所為禁止處分之登記。」因此，共有土地若遭受限制登記，則共有人自亦無法協議分割以處分該土地。
（２）依土地登記規則第七十條之規定：「公告禁止所有權移轉、變更、分割及設定負擔之土地，登記機關應於禁止期間內，停止受理該地區有關登記案件之申請，但因繼承、強制執行、徵收或法院判決確定，申請登記者，不在此限。」此際亦無從以協議方式達成分割之目的，只能循訴請判決分割方式辦理。
三、協議分割之效力
（１）分割共有物係以消滅共有關係為目的，使共有關係變更為單獨所有。故協議分割之土地，於經辦妥分割登記後，即生喪失共有權，並取得單獨所有權之效力（最高法院五十八年度台上字第一五○二號判例參照）。另因調解、和解分割不動產，僅有協議分割之效力，與判決分割發生形成力之情形不同，仍非辦妥分割登記，無從主張已經取得單獨所有權（最高法院五十八年度台上字第三五六三號判決參照）。
（２）早期實務見解有最高法院四十八年台上字第一○六五號判例認為，分割之協議不僅在共有人間發生效力，對於應有部分之受讓人亦有拘束力，惟於八十三年六月三日依司法院大法官會議釋字第三四九號解釋：最高法院四十八年度台上字第一○六五號判例，認為「共有人於與其他共有人訂立共有物或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約對於受讓人仍繼續存在」，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用。已限縮該判例之效力範圍，認對於應有部分之善意受讓人無拘束力。
四、不履行協議分割之救濟
（１）共有人就共有物已訂立協議分割契約者，縱使拒絕辦理分割登記，當事人僅得依約請求履行是項登記義務，而不得訴請法院按協議之方法，再為分割共有物之判決（最高法院五十九年度台上字第一一九八號判決）。
（２）共有物之分割協議，係以消滅各共有人就共有物之共有關係為目的，應由共有人全體參與分割之協議及履行，因之共有人請求他共有人履行協議分割契約，其訴訟標的對於共有人全體必須合一確定，應由共有人全體一同起訴或被訴當事人之適格始無欠缺，故其所為應受判決事項之聲明，應為命各共有人依協議分割契約所訂分割方法協同辦理分割登記，始能達消滅各共有人就共有物共有關係之目的（最高法院八十八年度台上字第一五七六號判決）。
五、分割協議之消滅時效
　　雖共有人間成立分割協議，惟如因時間之經過或其他因素，共有人中有不按已成立之協議履行者，他共有人即須以訴訟方式，訴請履行，此際係依據分割協議履行請求權，提起給付之訴，故該請求權仍有民法第一百二十五條十五年消滅時效規定之適用。若有共有人依民法第一百四十四條第一項之規定拒絕履行分割協議，則該協議分割契約將無法實現。惟按各共有人得隨時請求分割共有物，為民法第八百二十三條第一項所明定，此項規定旨在消滅物之共有狀態，以利融通與增進經濟效益。不動產共有人協議分割後，其請求辦理分割登記之消滅時效完成，共有人中有為消滅時效完成之抗辯而拒絕給付者，該協議分割契約既無從請求履行，協議分割之目的無由達成，於此情形，若不許裁判分割，則該不動產共有之狀態將永無消滅之可能，揆諸分割共有物之立法精神，自應認為得請求裁判分割

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1.2015/10/01法 北屯區陳平段1552.1552-1地號共兩筆持分1/2計93.93坪成交1040萬@11.07萬ˊ/坪買方廖**

2.2015/09/23北屯區仁德段646地號136.13坪成交1978萬@14.53萬/坪買方蕭**(法)

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1.北屯區鑫新平段110地號住1-1.   576.93坪每坪69萬元成交買方陳**2015/07/29

2.南屯區大進段925地號住2   51.42坪每坪83.4萬元成交買方蔡**2015/07/28

   好時機博運氣  壞時機展實力  2015/07/ 23(台中房價查詢)  

   好時機博運氣.  壞時機展實力 .時常聽說冒泡一瞬間. 業績兩三件.(亦即兩三件成交的案件就會賺錢了)筆者聽到這句話的時候都會替講這句話的人捏一把冷汗. 因為個人非常的佩服他擁有天生樂觀的天性.對於市場的判斷仍然是在景氣高峰時期的樂觀狀態. 但是在樂觀之中卻沒有積極的作為(好的業績表現).身為業務人員執業就是要有案件成交才有薪酬.如果沒有薪酬你又要如何生活哪?

  房地產從業人員幾乎是完全沒有薪水的. 只有在案件成交時才會有薪酬的. 這也是筆者預測這波不景氣會有50%的從業人員會離開這個行業的原因.詳如( 2003年後入行的業務即將陣亡50% 你做好準備?   http://chun0937238256.pixnet.net/blog/post/67127685 )當然每一個人對於景氣的判斷是不一樣的. 但是要判斷景氣的好壞.有一些卻是要在你的經驗之中累積相當的經歷與歷練.以及從各種數據的收集來加以分析而來. 而不是人云亦云的結果. 就像最近的一篇舊文(單元二創新高價每坪七十萬成交).這已經是去年初的事情了媒體還把舊聞拿出來炒作一下. 但是還有很多的從業人員把他po在line上面廣為傳閱. 自我陶醉一番. 筆者一位建商好友也是在單元二的土地在去年底(2014)也才成交不到45萬一坪. 你說這個行業是好是壞?還有常聽到業務人員說快活不下去了.問他說為什麼?他說已經連續幾個月沒有冒泡了生活產生壓力來了.個人問他作業方式是否有改變?委託案件是否專簽?案件近來是否已經去議價了(你不要忘了 沒有賣不掉的房地產 只有賣不出去的價格http://chun0937238256.pixnet.net/blog/post/56723496)案件推銷上網或做群組銷售了? 如果連這些最基本的工作都沒做何來冒泡(業績)?

      單元八土地的未來  曲終人散篇2015/07/19   (共有土地使用)

  最近接受一位建商的委託到單元八做乙份市調. 也因為是天氣太熱的關係 . 所以特別的把多數的時間安排在晚上. 白天的時間刻意的減少作業的時間以免天氣太熱了因而中暑. 也就太划不來了. 在單元八這個原來是胡前市長任內重要政績的台中未來明日之星. 台灣塔. 因為前市長未能連任當然這個台中地標的建築物也就因此曲終人散了. 想當然而單元八土地的未來也就如台灣塔的曲終人散而結束......

  因為大台中地區自辦重劃或公辦重劃而多出來的重劃區放眼過去比比皆是. 而人口數在未來皆可能不再那麼成長快速.  這種場景也像極了1991年的七期重劃區剛完成的情形放眼過去只有土地沒有人車. 而這種地方在房地產景氣時大家會搶著要土地 .但是隨著房地產的不景氣大家急著想脫手可是買家經過一番精打細算之後還是算了再等等.  就像是1991-2003 一樣經過十多年價格的下跌雖然每年下跌的弧度不是很多. 可是經過十多年的時間過去了價格只有向下或平盤而已從來沒有上漲的時候. 像這樣的情形筆者只能以過來人的身分向各位報告有機會還是先跑為快. 不要等到大家都想要跑的時候可能就不是這種狀況了. 單元八交地也即將快滿兩年了其中獎勵容積20%的部分也即將屆滿 . 如果沒有了這20%的獎勵容積以本區又是低密度建築這些土地將何去何從?價格又是到什麼地方才合理?

           糊里糊塗踏上包銷之路  2015/07/17(台中房價查詢)

     1995年對於房地產業來說是談不上有什麼特別亮眼的地方. 在即將過年之前 .公司來了一位台北的中人要找可以蓋房子的土地大概壹仟坪左右的土地.  於是就介紹北埔大漢工專旁邊的土地.  這一塊地原來也是我們賣出去的農業區建地目.  原來的法規農業區建地目只有可以蓋一間房子.  就像是農地一樣只能蓋一間農舍是一樣的  .剛好在宋省長楚瑜任內把它放寬解釋變成容積率180%建蔽率60%. 於是就這樣成交了而且可能是全花蓮縣第一筆的農業區建地目成交蓋房子的案例.

  經過農曆年後這塊地也即將請建築師做規劃. 而我們也經過和建商的討論把價格訂了出來 . 而且是規劃為19間店鋪6間別墅的透天店鋪和別墅住家. 一樓是營業空間.二樓以上四間套房設計. 別墅則是一樓是客廳和廚房二樓以上四間套房, 總價480-650萬底價,  開價則是多10%超價對半分配, 我們公司採包銷方是在建案對面租房子當接待所, 當時這塊地還沒交地時我就到土地所在位置上和租用人和地上物佔有人接洽搬遷事宜,  發現臨地承租人和所有人都非常想要知道這一塊地的開發方式, 於是我就將這些人的聯絡方式一一記錄起來, 到了即將整地時我就在土地上擺了三塊的大型看板上面寫著 , 本土地即將於**年**月** 日整地,請地上物所有權人自行搬遷如未搬遷視同廢棄物,  結果又來了幾組的買方想要買房子, 我也一一的紀錄不在話下,

                  2003年後入行的業務即將在這波房地產不景氣被陣亡50%  你做好準備?  2015/07/14

 時間回到1992年這是一個投機的年代.無論是股市或房地產都是投資者的最愛.但是隨著景氣的反轉大家也在不知不覺當中日子一天一天的隨波逐流而不知不覺當中來到危險之中.首先是中央銀行的選擇性信用管制從空地貸款擴大到對房屋的第二戶貸款.從而造成投資客的拋售潮 .進而造成房地產不景氣長達10多年的漫長下跌情形.這就是俗話說的山上掉下來的刀子不要隨便亂接.

  當時的銀行貸款利率是從12%開始起跳.第一戶房屋貸款正常利率是12%.第二戶要看銀行的經理要貸給你多少金額和利率幾%是銀行的內規而定(當時貸款最怕銀行不放貸而送紅包走後門是正常的事情)但是仲介人員也都練就了一身的好本領.每一個優秀的業務人員都找到了最合適的銀行經理再配合.否則交易成功了也不見的可以貸款而成為交易糾紛的案件.處處需要另外協調或無法如期的來完成交易.雖然現在央行也實施信用管制.因為目前利率處於歷史低點對於投資客或貸款戶感覺不痛也不癢.但是舞台永遠是留給最敏銳的人的.當你還在歡天喜地時.先知者已經默默的在出貨當中.而你可能還在承接掉下來的刀子還以為撿到便宜哪!

台中市各細部計畫土地使用分區管制規定 2015/07/14(台中房屋出租) 

台中市各細部計畫土地使用分區管制規定

成交紀錄請自行參考  單元三破盤價看到了2015/07/09(不動產實價登錄交易查詢服務網)

1.西屯區鑫大鵬段65地號等兩筆合計88.38坪每坪60萬元買方張**2015/07/09

 網路銷售新客戶洽談 真實記錄2015/07/09(台中法拍土地)  

以下是line客戶洽談紀錄

a;收到蓮花竹需要水約四分之一，然後將橡皮筋拿掉，避免蓮花竹變型了.水中加入保鮮劑增加植物的活性
b:除了保鮮剤還須要什麼？
a;保鮮劑就可以了.有問題在研究
a;妳有找盆子來裝飾？可以提高售價
b:沒有盆栽盆子.你有嗎
a;到花市去找，這屬於資材要跟他說做生意用會折扣給妳的.我沒有賣這些資材
b:了解
a:裝飾在盆子價格立即可以賣高價
b:我晩奌會匯款
a:就先這檨
b:88
a:要給我送貨地址
b:黃老闆不好意思，我老婆看錯，少寄5O塊。明天補給你
a:下次一起給就好，下次給你中國信託帳號就不需要匯費謝謝！
這就是網路交易可愛的地方，網路真實紀錄
你還在等什麼？
買方從來我也沒有看過，但是每周都會下單進貨

台中重劃區土地

     終結大樓亂象 容積獎勵管控上路2015/07/01(台中重劃土地買賣)  

專營台中西 南屯單元土地line id:chun5328

1.成交資訊請自行參考東區練武段1072地號1085.42坪成交91391.866萬元每坪84.20萬(國有財產局)2015/06/25

2.西屯區下石碑段1692-7地號57.48坪成交1888.9999萬元每坪32.86萬元(國有財產局)