專營共有(持分)土地消滅.變價.分割.買斷 道路地 公設地買斷

   小朋友開學了到房屋公司上班已經一個月了.夜深人靜時想想台中的房地產工作環境跟我們以前差距太多了.在2001年也是我老婆懷了老二的時候.那一年是921地震後的第二年也是首次政黨輪替後的第一年.整個房地產業一片蕭條.當時的花蓮仲介業僅存15家.免強還可以組成一個商業團體.而投資客每天總是像蜜蜂一樣嗡嗡嗡的到仲介公司去推銷和委託自己的投資案件兼收集目前的買方想買哪裡的案件.而且除了服務費之外還要包大紅包給幫他賣投資物件的業務.而且只要業務收到斡旋還要像蒼蠅一樣繞著業務趕快約見面當面橋價格.只要有賺錢還很阿煞力的賣了....http://chun0937238256.pixnet.net/blog/post/213874336     6.1%投報率歡迎配件  專營共有土地消滅 變價 分割 道路地 公設地 買斷

  有一天帶著老婆到北濱公園散步徐徐海風迎面吹來情爽宜人.就在眼前碰到一位同行陳**自己一個人獨坐望眼眺望無邊無際的海空之間甚是悠閒.於是筆者就上前和他打聲招呼.陳董事長你好.怎的如此悠閒在這裡望遠擬視眺望遠空?他就遞了一瓶啤酒給我於是就邊喝邊聊天.筆者就問陳董為何自己在海邊?他說今天很高興在這裡碰到我因為這些啤酒和完就要跳海了.筆者問為什麼?陳董說投資的案件已經連續好幾個月連一件也賣不出去.利息已經繳不出來了.而且明天股票要被斷頭了.對於未來更是茫茫渺渺的不知道人生的方向再那裡?於是筆者就告訴她股票斷頭也還有一些差額可以退回來雖然不多.但總是還可以撐一些時候.投資案件賣不出去可以和幾個熟識的業務請他們幫忙先出清幾筆容易出售的物件暫解然眉之急.日子捱一下總是會過去的.經過筆者的勸說總算把他心中的結打開了.也目送他回家總算放下心中的石頭....

  從事房地產業總是伴隨著景氣的循環.以前有景氣8年一循環的理論.因為利息一直在谷底排迴把房地產業的步調打亂了.但是過多的人為措施低利環境造成的價格扭曲(價格維持).市場總是會把他要回來的(價格下跌).當然要從事房地產投資就要秉持吃水果拜樹頭飲水思源的態度成功之路才會越來越寬廣.(客們多機會就比別人多).當然也期待你把心態調整一下未來之路會順暢些.........

  最近筆者最常聽到周遭朋友.客戶的反應就是.我的房地產是不是應該要賣?現在賣跟以後賣的差別?通常我都會問你買房地產的目的是什麼?如果是以投資為目的.筆者大多會建議客戶停利出場觀望.等待未來價格修正完成再伺機進場買進.如果是自用則會建議客戶待價而沽(好價錢再出售).賣房改租房未來絕對划算的.http://chun0937238256.pixnet.net/blog    專營共有土地消滅 變價 分割 買斷

  筆者一位在西屯區12期福德段的建地地主.在今年初時就問我這筆建地要如何處理?筆者就建議他趕快停利出場.因為他的土地是重劃配地而來成本非常的便宜.可是他還執著於104年時有買方向他出價53萬/坪要買.因為堅持以55萬/坪要賣而無法.時隔兩年價格越賣越便宜.也一直賣不下去.可是當筆者告訴他現在的交易價格只有3字頭時.可以感覺他的臉上是三條線的.另外一位客戶是道路地的客戶.之前有買方要向他收購公告現值的百分80幾的.因為感覺價格不滿意.前幾天筆者幫他找了一個直接的建商要買7字頭的.可是他還在想之前的價格**沒有賣.未來只有越來越低而已.道路地容積移轉一直是政策打壓的對象.從之前的節稅規劃...政府基金價購.公有非公用土地交換.到容積移轉.限縮容積移轉....等現在則是建案減少.當然買方的需求就不可能會多好了?http://chun0937238256.pixnet.net/blog/post/69713751   單元八土地的未來 曲終人散篇(2015/07/19)

  自己表姊的店面要出租.從一開始要出租到現在一經8個多月了.一直租不出去就是因為租金不願意降.一開始筆者就建議她租金差一些沒有關係.只要房客生意做起來了才會有固定的收入.如果差一些租不出去晚一個月出租就可以抵半年以上.前幾天剛好路過表姊家就順道聊一下天.他說都8個月了一直找不到承租方.我就問她沒人出價要承租?她說有人要4萬元/月承租.筆者就問為何不租?表姊說之前租5.5萬/月現在要租4.5萬/月.筆者告訴表姊說.感到出租了多一個月就可以抵8個月的差額了......         http://chun5328.pixnet.net/blog     客至軒蓮花竹自產自銷.批發零售  徵縣市經銷商

   筆者最近遇到幾個共有土地的地主想要出售個人持有的共有土地.明明開價已經比臨地成交價還要便宜了.但是還是乏人問津一直找不到買家來承接....問我要如何處理才好?筆者問當事者是否曾經和其他共有人討論是否共同出售或者合建之類的.....當事者說有討論過但是沒有結果.因為每個人的想法不一樣.要討論到一致的共識可能有困難...

   俗話說.一盤魚仔全全頭就是這個意思.共有土地困難整合想法南轅北轍就是如此.筆者告訴當事者既然整合困難可以走調解分割或裁判分割.變價出售等方式來處理....但是當事者聽到走法院要地價1/10的訴訟費用就...........專營共有土地消滅 變價 分割 買斷 http://chun0937238256.pixnet.net/blog     那麼還有什麼方式可以處理?土地法34條之一

共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。
共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。
第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。
共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
前四項規定，於公同共有準用之。
依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。

   雖然土地法是有這些規範.但是執行的卻是人.當事者要去做這些整合的工作也不太可能.以筆者處理共有土地的經驗很多的共有人因為過去的歷史糾葛產生很多嫌隙而無法彼此對話.還有有他在就免談的情形產生.所以調解是條很好的辦法.當然如果調解不成?走上訴訟之路裁判分割或變價也是消滅共有關係唯一的路了.

        持分專區

1.內湖公園用地公告現值 8%出售 內湖石潭段持分公園用地總值5800萬 

2.內湖公園用地公告現值 8%出售 內湖碧湖段持分公園用地總值2400萬 

〔記者賴筱桐／新北報導〕新北市早期有不少像板橋海釣族的私地，被劃為機關、公園、停車場或學校等公共設施用地，因政府財政困窘未徵收，土地使用受限，影響民眾權益。市府頒布「公共設施保留地申請檢討變更作業要點」，提供解編管道，政策上路以來申請案掛零，主因是取得一○○％土地所有權人同意的門檻太高。http://chun0937238256.pixnet.net/blog/post/204724435     解編-2.5萬頃公設地-還地於民

據統計，目前全市有三四○八公頃未徵收的公共設施保留地，去年二月城鄉局頒布「新北市政府受理都市計畫公共設施保留地申請檢討變更作業要點」（簡稱公設保留地減半徵收），若確認用地機關無需求，民眾可申請土地變更商業區或住宅區，並回饋五十％公設用地，今年七月放寬條件，取得地主五十％同意即可送件初審，因無人申請，受理期間展延至一○七年三月底。http://chun0937238256.pixnet.net/blog/post/204724150     都市計畫公共設施保留地檢討變更作業原則

城鄉局都市計畫科長謝惠琦表示，市府未接獲任何申請案，研判主因是須取得全部土地所有權人同意，難度很高，即使獲一半地主同意，最後仍要整合到一○○％，門檻訂得如此嚴苛，是為避免爭議。http://chun0937238256.pixnet.net/blog/post/19406765      包租公包租婆注意年收租金354萬投報5.9% 

內政部營建署長許文龍昨（11）日表示，今年啟動公設保留地解編計畫，全台2.5萬公頃公設地，四年內完成解編檢討，可望還地於民，以市值計可減輕地方財政逾10兆元財政壓力，未來可變更為住宅或商業用地，讓地盡其利，土地價值可望翻倍。

http://www.chinatimes.com/newspapers/20141202000500-260107

大哥你好，我常常拜讀你痞客邦的文章，您對台中土地似乎還蠻熟的，因為我有朋友想出售單元十二的土地，想想請教您單元十二 長春重劃 最近成交行情。
你好！請問有何指教？ http://chun0937238256.pixnet.net/blog     專營共有土地消滅 變價 分割 買斷

             繼承是共有關係的開始.經過幾代的傳承關係就愈加的複雜

    這是老婆姪女先生的真實情事.時間是發生在2010年的過年期間.因為老婆的姪女全家來台中3天2夜之旅.晚上就住在我們家一方面也節省了住宿的費用.雖然是擠了一點但是還好只有兩個晚上.第一天到台中已經是快晚上了.就安排在家裡粗茶淡飯的呼巄乎巄的吃飽了.當然就分成男人.女人.小孩的三國各自聊天.就這樣在聊天時值女的先生就說姨丈你不是從事房地產?他爺爺往生時有一些土地沒有辦理繼承要怎麼處理?

   當然沒有書面資料也不知道要如何處理.所以就請他回去時再用他父親的名義申請財產清冊和戶籍謄本(繼承人全部)因為時間經過20年了其中有一些繼承人已經往生了.所以就比較麻煩了必須查戶籍謄本追蹤名義繼承人的順位問題.第二天就安排了兩個行程早上到科學博物館.約下午3點在科博館正門接它們到地震博物館.晚上就安排到逢甲夜市打牙祭順道解決民生問題.就這樣第二天的行程就結束了.晚上還是聊天.泡茶兼小酌的.終於是第三天的行程了.因為怕塞車的關係所以就安排到台中都會公園騎腳踏車兼野餐.終於到了說再見的時候了.

           挖咧!住了七八拾年的房子竟然被趕出來還要付仲介費(行政處理費用.千分之五地籍清理獎金)

     今天去拜訪一個客戶.他說出了心中些許的無奈.就是你不理事.事還是會來理你的.故事的開始是這樣的...他現在住的三合院從小就是在這個地方出生.長大的.是他的爺爺花錢請師傅來蓋的.雖然是鄉下地方.但是也住了六拾幾年了加上父親應該有八十多年的時間了. 這個三合院有著無數的兒時記憶和成長的回憶.更是步入中老年頤養天年的未來希望.但是這一切因為房子和土地被法院拍賣而變了樣.也將未來的希望和規劃吹破幻滅了.對於沒有房子的未來更是不知道要怎麼辦?雖然可以領到7-80萬元.但是這些錢更是無法買到房子只能租屋了....

地籍清理獎金分配及核發辦法

內政部97年2月18日台內地字第0970024180號令訂定

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地籍清理土地權利價金保管款管理辦法                                  專營共有土地消滅.變價.分割 .買斷    line id:chun5328       0937-238256

內政部103年12月31日台內地字第1031303912號令修正

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地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法        專營共有土地消滅.變價.分割 .買斷    line id:chun5328       0937-238256

內政部97年2月15日台內地字第0970018656號令訂定

內政部103年12月31日台內地字第1031303909號令修正

地籍清理清查辦法                     專營共有土地消滅.變價.分割 .買斷    line id:chun5328       0937-238256

內政部97年2月14日台內地字第0970028896號令訂定

◆第 1 條

寺廟或宗教團體申請贈與公有土地辦法       專營共有土地消滅.變價.分割 .買斷    line id:chun5328       0937-238256

行政院97年2月5日院臺建字第0970081787號令訂定

◆第 1 條

地籍清理條例施行細則                   專營共有土地消滅.變價.分割 .買斷    line id:chun5328       0937-238256

內政部97年3月31日台內地字第0970049635號令訂定

內政部99年9月17日台內地字第0990185298號令修正發布第5條、第9條、第11條、第13條、第20條、第23條、第25條、第27條、第32條、第36條、第39條，增訂第31條之1，自發布日施行

地籍清理條例

中華民國96年3月21日總統華總一義字第09600035211號令訂定

中華民國97年3月18日行政院院臺建字第0970008349號令發布定自97年7月1日施行

 祭祀公業管理條例                        公發布日(Date)：       2007.12.12            專營共有土地消滅.變價.分割 .買斷   line id:chun5328     0937-238256

問： 標到法拍房屋權利10分之1，可以請求變價分割嗎？

答：按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。」、又「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。」，乃民法第823條第1項、第824條第1項、第2項所分別定有明文。