好時機博運氣 壞時機展實力 2015/07/ 23(台中房價查詢)
好時機博運氣. 壞時機展實力 .時常聽說冒泡一瞬間. 業績兩三件.(亦即兩三件成交的案件就會賺錢了)筆者聽到這句話的時候都會替講這句話的人捏一把冷汗. 因為個人非常的佩服他擁有天生樂觀的天性.對於市場的判斷仍然是在景氣高峰時期的樂觀狀態. 但是在樂觀之中卻沒有積極的作為(好的業績表現).身為業務人員執業就是要有案件成交才有薪酬.如果沒有薪酬你又要如何生活哪?
房地產從業人員幾乎是完全沒有薪水的. 只有在案件成交時才會有薪酬的. 這也是筆者預測這波不景氣會有50%的從業人員會離開這個行業的原因.詳如( 2003年後入行的業務即將陣亡50% 你做好準備? http://chun0937238256.pixnet.net/blog/post/67127685 )當然每一個人對於景氣的判斷是不一樣的. 但是要判斷景氣的好壞.有一些卻是要在你的經驗之中累積相當的經歷與歷練.以及從各種數據的收集來加以分析而來. 而不是人云亦云的結果. 就像最近的一篇舊文(單元二創新高價每坪七十萬成交).這已經是去年初的事情了媒體還把舊聞拿出來炒作一下. 但是還有很多的從業人員把他po在line上面廣為傳閱. 自我陶醉一番. 筆者一位建商好友也是在單元二的土地在去年底(2014)也才成交不到45萬一坪. 你說這個行業是好是壞?還有常聽到業務人員說快活不下去了.問他說為什麼?他說已經連續幾個月沒有冒泡了生活產生壓力來了.個人問他作業方式是否有改變?委託案件是否專簽?案件近來是否已經去議價了(你不要忘了 沒有賣不掉的房地產 只有賣不出去的價格http://chun0937238256.pixnet.net/blog/post/56723496)案件推銷上網或做群組銷售了? 如果連這些最基本的工作都沒做何來冒泡(業績)?
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單元八土地的未來 曲終人散篇2015/07/19 (共有土地使用)
最近接受一位建商的委託到單元八做乙份市調. 也因為是天氣太熱的關係 . 所以特別的把多數的時間安排在晚上. 白天的時間刻意的減少作業的時間以免天氣太熱了因而中暑. 也就太划不來了. 在單元八這個原來是胡前市長任內重要政績的台中未來明日之星. 台灣塔. 因為前市長未能連任當然這個台中地標的建築物也就因此曲終人散了. 想當然而單元八土地的未來也就如台灣塔的曲終人散而結束......
因為大台中地區自辦重劃或公辦重劃而多出來的重劃區放眼過去比比皆是. 而人口數在未來皆可能不再那麼成長快速. 這種場景也像極了1991年的七期重劃區剛完成的情形放眼過去只有土地沒有人車. 而這種地方在房地產景氣時大家會搶著要土地 .但是隨著房地產的不景氣大家急著想脫手可是買家經過一番精打細算之後還是算了再等等. 就像是1991-2003 一樣經過十多年價格的下跌雖然每年下跌的弧度不是很多. 可是經過十多年的時間過去了價格只有向下或平盤而已從來沒有上漲的時候. 像這樣的情形筆者只能以過來人的身分向各位報告有機會還是先跑為快. 不要等到大家都想要跑的時候可能就不是這種狀況了. 單元八交地也即將快滿兩年了其中獎勵容積20%的部分也即將屆滿 . 如果沒有了這20%的獎勵容積以本區又是低密度建築這些土地將何去何從?價格又是到什麼地方才合理?
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糊里糊塗踏上包銷之路 2015/07/17(台中房價查詢)
1995年對於房地產業來說是談不上有什麼特別亮眼的地方. 在即將過年之前 .公司來了一位台北的中人要找可以蓋房子的土地大概壹仟坪左右的土地. 於是就介紹北埔大漢工專旁邊的土地. 這一塊地原來也是我們賣出去的農業區建地目. 原來的法規農業區建地目只有可以蓋一間房子. 就像是農地一樣只能蓋一間農舍是一樣的 .剛好在宋省長楚瑜任內把它放寬解釋變成容積率180%建蔽率60%. 於是就這樣成交了而且可能是全花蓮縣第一筆的農業區建地目成交蓋房子的案例.
經過農曆年後這塊地也即將請建築師做規劃. 而我們也經過和建商的討論把價格訂了出來 . 而且是規劃為19間店鋪6間別墅的透天店鋪和別墅住家. 一樓是營業空間.二樓以上四間套房設計. 別墅則是一樓是客廳和廚房二樓以上四間套房, 總價480-650萬底價, 開價則是多10%超價對半分配, 我們公司採包銷方是在建案對面租房子當接待所, 當時這塊地還沒交地時我就到土地所在位置上和租用人和地上物佔有人接洽搬遷事宜, 發現臨地承租人和所有人都非常想要知道這一塊地的開發方式, 於是我就將這些人的聯絡方式一一記錄起來, 到了即將整地時我就在土地上擺了三塊的大型看板上面寫著 , 本土地即將於**年**月** 日整地,請地上物所有權人自行搬遷如未搬遷視同廢棄物, 結果又來了幾組的買方想要買房子, 我也一一的紀錄不在話下,
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2003年後入行的業務即將在這波房地產不景氣被陣亡50% 你做好準備? 2015/07/14
時間回到1992年這是一個投機的年代.無論是股市或房地產都是投資者的最愛.但是隨著景氣的反轉大家也在不知不覺當中日子一天一天的隨波逐流而不知不覺當中來到危險之中.首先是中央銀行的選擇性信用管制從空地貸款擴大到對房屋的第二戶貸款.從而造成投資客的拋售潮 .進而造成房地產不景氣長達10多年的漫長下跌情形.這就是俗話說的山上掉下來的刀子不要隨便亂接.
當時的銀行貸款利率是從12%開始起跳.第一戶房屋貸款正常利率是12%.第二戶要看銀行的經理要貸給你多少金額和利率幾%是銀行的內規而定(當時貸款最怕銀行不放貸而送紅包走後門是正常的事情)但是仲介人員也都練就了一身的好本領.每一個優秀的業務人員都找到了最合適的銀行經理再配合.否則交易成功了也不見的可以貸款而成為交易糾紛的案件.處處需要另外協調或無法如期的來完成交易.雖然現在央行也實施信用管制.因為目前利率處於歷史低點對於投資客或貸款戶感覺不痛也不癢.但是舞台永遠是留給最敏銳的人的.當你還在歡天喜地時.先知者已經默默的在出貨當中.而你可能還在承接掉下來的刀子還以為撿到便宜哪!
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台中市各細部計畫土地使用分區管制規定 2015/07/14(台中房屋出租)
台中市各細部計畫土地使用分區管制規定
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成交紀錄請自行參考 單元三破盤價看到了2015/07/09(不動產實價登錄交易查詢服務網)
1.西屯區鑫大鵬段65地號等兩筆合計88.38坪每坪60萬元買方張**2015/07/09
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網路銷售新客戶洽談 真實記錄2015/07/09(台中法拍土地)
以下是line客戶洽談紀錄
a;收到蓮花竹需要水約四分之一，然後將橡皮筋拿掉，避免蓮花竹變型了.水中加入保鮮劑增加植物的活性
b:除了保鮮剤還須要什麼？
a;保鮮劑就可以了.有問題在研究
a;妳有找盆子來裝飾？可以提高售價
b:沒有盆栽盆子.你有嗎
a;到花市去找，這屬於資材要跟他說做生意用會折扣給妳的.我沒有賣這些資材
b:了解
a:裝飾在盆子價格立即可以賣高價
b:我晩奌會匯款
a:就先這檨
b:88
a:要給我送貨地址
b:黃老闆不好意思，我老婆看錯，少寄5O塊。明天補給你
a:下次一起給就好，下次給你中國信託帳號就不需要匯費謝謝！
這就是網路交易可愛的地方，網路真實紀錄
你還在等什麼？
買方從來我也沒有看過，但是每周都會下單進貨
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台中重劃區土地
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終結大樓亂象 容積獎勵管控上路2015/07/01(台中重劃土地買賣)
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萬丈高樓平地起，台灣的高樓大廈越蓋越多，雖然看來雄偉壯觀，但人們在都市叢林愈發找不到可以自在呼吸的空間。而高樓叢立的原因，竟是容積獎勵造成的亂象！
台灣的都市計畫政策，過去在79年2月內政部宣布全國即將實施「地上建物容積率管制」及「土地使用分區管制規則」。但受政治及選舉因素干預，原實施時程延宕至88年6月以後才正式施行，並引發一波建商搶建的風潮。近年，在開發商善用各項獎勵容積情形下，地上建物愈蓋愈高，不僅影響民眾環境品質，同時也失去都市計畫及都市設計政策的原意。
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